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법률칼럼

분양계약 당시 보았던 도면과 다르게 시공된 아파트 하자로 볼 수 있나

2021. 01. 15
분양계약 당시 보았던 도면과 다르게 시공된 아파트 하자로 볼 수 있나

부동산 가격이 하늘을 모르고 올라가는 요즘 상황에 신축 아파트를 분양받아 입주하는 것은 많은 사람들의 부러움을 사는 일입니다.

그런데 신축 아파트가 분양 당시 안내받았던 내용과 다르게 시공되었다거나 낮은 품질의 소재가 사용되었다면 내 집 마련의 꿈을 이룬 기쁨이 가실 만큼의 불쾌한 일이 아닐 수 없는데요.

분양 당시 안내받은 내용과 다르게 시공된 아파트의 현상을 “하자”라고 하여 이에 대한 하자담보책임을 묻는 것이 가능할까요?

분양받아 입주한 아파트에 어떠한 결함이 있는 경우 이를 하자라고 할 수 있으려면 어떠한 기준을 설정할 필요가 있습니다. 그 기준으로 설정될 수 있는 것이 아파트 등의 건축도면인데요.

아파트나 집합건물을 시공때에는 무수히 많은 도면이 생산되고 최초 생산된 도면은 실제 시공과정을 거치면서 많은 변화를 겪게 됩니다. 이러한 도면 들 중 아파트 하자의 기준이 되는 도면은 어떤 것일까요?

대구 건설전문 변호사 남호진 변호사가 아파트의 시공과정에서 생산되는 무수히 많은 도면 들 중 어떠한 도면을 기준으로 아파트의 하자를 결정하는지에 관하여 자세히 알려드리도록 하겠습니다.

“아파트의 각 건축단계에서 생산되는 도면의 종류는”

아파트 등 공동주택을 건설할 때에는 사업계획승인과 착공신고의 단계를 거치게 되는데,

사업계획승인단계에서 생산되는 도면을 “사업계획승인도면 또는 기본설계도면”이라고 하고, 착공신고단계에서 생산되는 도면을 “실시설계도면”이라고 하며, 공사완료 후 사용검사승인을 받을 때 관할 관청에 제출하는 도면을 “준공도면”이라고 합니다.

일반적으로 공사도면이라고 하면 실시설계도면을 말합니다.

기본설계도면은 설계개요와 법령의 검토, 대체적인 공사방법 및 공사기간, 공사비, 각종 건축물 등 시설물의 규모와 배치에 관한 내용이 담긴 도면을 말하고,

실시설계도면은 기본설계도면을 토대로 하여 실제 시공 및 유지에 필요한 세부적 사항을 담은 도면을 말합니다.

준공도면은 실시설계도면을 기준으로 시공을 하다가 현장의 필요에 의하여 변경된 설계가 반영된 도면으로 공사완료 후 사용검사승인을 받을 때 관할 관청에 제출하는 도면을 말합니다.

“아파트 하자를 결정하는 기준은”

자 그럼 아파트 하자 판단의 기준이 되는 도면을 어떻게 결정이 되어야 할까요?

대법원 2010. 12. 9. 선고 2008다16851 판결은 건축물의 하자에 관하여 다음과 같이 판시하고 있습니다.

“건축물의 하자라고 함은 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적·기능적 결함이 있거나, 거래관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 것을 말하는 것으로, 하자 여부는 당사자 사이의 계약 내용, 해당 건축물이 설계도대로 건축되었는지 여부, 건축 관련 법령에서 정한 기준에 적합한지 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 판단되어야 한다.”

건축물의 하자에 관한 대법원의 판결에 따르면 분양계약 당시 계약의 당사자인 수분양자가 생각했던 아파트가 기준이 되어야 하고, 그러한 아파트는 수분양자가 계약 당시 인식할 수 있었던 도면을 근거로 상정되어야 할 것입니다.

그리고 우리나라의 대부분의 아파트 분양은 선분양, 후시공으로 이루어지므로, 분양계약 단계에서 수분양자에게 제공되는 도면은 위에서 본 도면 중 기본설계도면입니다.

한편 앞서 보았듯이 기본설계도면은 아파트 공사의 개략적인 부분만 담고 있는 도면이고, 실제 시공의 기준이 되는 도면은 실시설계도면이며, 공동주택의 공사현장에서는 공사의 개별적 특수성, 시공여건에 따라서 기본설계도면 또는 실시설계도면과 다르게 대체시공이나 가감시공 등으로 설계변경이 이루어지고 있습니다.

이러한 설계변경이 있는 경우 사업주체는 관련 법령에 따라 사업계획승인을 받아야 하고, 경미한 사항이 변경된 경우에는 그 변경사항을 사업승인권자에게 통보해야 합니다. 그리고 이러한 설계변경에 관한 사항은 분양계약서에 명시되어 있는 것이 일반적입니다.

즉 실제 공사현장에서 이루어지는 설계변경은 건축공사의 진행과정에서 당연한 것으로 받아들여지고 있으며, 이러한 사정은 분양계약 당시 공지되어 있습니다.

그리고 이러한 설계변경을 통하여 최종적으로 시공이 완료되면 최종 준공도면을 통하여 사용검사를 받게 됩니다.

“아파트의 하자는 준공도면을 기준으로 결정된다”

여기서 수분양자가 인지하였던 기본설계도면을 기준으로 하자를 판단할 것인지 아니면 예정되어 있던 설계변경을 최종적으로 반영한 준공도면을 기준으로 하자를 판단할 것인지가 문제되는데요.

이에 대하여 대법원 2015. 4. 23. 선고 2011다63383 판결은 “사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 또는 설명하였다거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 준공도면을 기준으로 판단하여야 한다. 따라서 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었다고 하더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다”고 판시하였습니다.

즉 수분양자가 분양 당시 인지할 수 있었던 기본설계도면을 기준으로 하자를 판단할 것이 아니라 시공이 완료된 후 만들어진 준공도면을 기준으로 하자를 판단해야 한다는 것입니다.

따라서 수분양자가 분양 당시 보았던 기본설계도면과 달리 아파트가 시공되었다 하더라도 다르게 시공된 것이 준공도면과 일치한다면 이를 하자로 보기는 어렵고, 달리 시공된 것을 하자로 주장하기 위해서는 위 대법원 판례가 제시하고 있는 것처럼 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 또는 설명하였다거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통해 그러한 내용을 별도로 표시하였다는 사실을 입증하여야 할 것입니다.

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