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법률칼럼

<건설공사와 토지에 대한 유치권>

2018. 02. 09

건설공사와 토지에 대한 유치권

 

유치권이 성립하기 위하여는 피담보채권이 유치하려는 물건과 관련이 있어야 합니다. 이것을 법률용어로 견련성이라고 합니다. 수급인이 건물공사대금을 받지 못하는 경우에는 건물을 점유하면서 유치권을 행사할 수 있으나, 원칙적으로 유치권의 효력은 대지에는 미치지 않습니다.

 

이하에는 건설공사에서 토지에 대한 유치권 성립과 관련된 대법원, 하급심 판례를 살펴보겠습니다.

 

터파기 공사를 하다가 콘크리이트 구조물만 설치된 상태에서 공사가 중단 경우

 

사안의 개요

A건설회사는 B로부터 오피스텔 신축공사를 도급받아, 공사를 하던 중 B의 부도로 터파기공사만을 시공한 상태에서 공사가 중단. 당시 터파기공사에 따른 콘크리이트 구조물만 설치됨. 그 후 건물 대지에 대한 경매에서 C가 낙찰받았으나, A건설회사가 대지에 대한 유치권을 행사하면서 토지인도를 거부하자, C가 토지인도소송을 제기함.

 

대법원 판결(대법원 2013. 5. 9. 선고 20132474판결)

위 사안에서 대법원은 콘크리트 구조물이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물에 불과하다면 이는 토지의 부합물에 불과해 소유권의 객체가 되는 독립한 물건이 될 수 없고, 이러 한 경우 콘크리트 구조물 자체는 유치권의 목적물이 될 수 없다.

  

토지에 관하여 유치권을 행사하기 위해서는 공사대금채권이 토지에 관하여 생긴 것이어야 하는데 건물의 건축을 위한 터파기공사는 건물 건축공사의 일부분에 불과한 것이어서 그러한 터파기공사는 토지 에 관한 공사라고 할 수 없고, 따라서 터파기공사대금채권은 토지에 관하여 생긴 채권에 해당하지 않는다.”고 판결했습니다.

 

건물공사 중 독립한 건물로 볼 수 없는 상태에서 공사중단된 경우 유치권 성립여부(대법2008. 5. 30. 200798결정)

 

사안의 개요

A가 토지소유자 B와 사이에 토지위에 공장신축 도급계약을 체결하고, 공사를 진행하던 중 일부 구조물을 설치한 상태에서 토지경매절차가 진행되었음. 토지 경락인이 토지인도를 요구하자 A가 토지에 대한 유치권을  주장함.

 

대법원 판결

위 사안에서 대법원은 위 구조물은 토지의 부합물에 불과하여 이에 대하여 유치권을 행사할 수 없다고 할 것이고,공사중단시까지 토지소유자에 대하여 발생한 공사금 채권은 공장건물의 신축에 관하여 발생한 것일 뿐 위 토지에 관하여 생긴 것이 아니므로 위 공사금 채권에 기하여 이 사건 토지에 대하여 유치권을 행사할 수도 없다.”고 판결하였습니다.

 

임대아파트 공사 중 토목공사를 한 경우 유치권 성립을 인정한 사례

(대법원 2007. 11. 29. 선고 200760530판결)

 

사안의 개요

토지의 소유자이던 A건설회사가 임대아파트 신축을 위하여 B에게 토목공사를 도급주었음. 위 공사도급계약 내용에는 아파트 3개 단지를 위한토지조성공사와 장차 지반침하로 인한 건물붕괴를 막기 위하여 콘크리트 기초파일을 시공하는 것임. 그 이후 A건설회사의 자금사정 악화로 C가 사업인수하여 다시 B와 도급계약을 체결하여 완공단계에 이르렀으나, C로부터 공사대금을 받지 못한 B가 토지에 대해서 유치권을 행사하였음.

 

대법원 판결 

대법원은 이 사건 토목공사는 공부상 지목이 과수원,,하천으로 잡다하여 구성된 각 토지를 대지화하여 아파트 3개동이 들어설 단지로 조성하기 위한 콘크리트 기초파일로 볼 여지가 있고, 이러한 경우에는 토목공사를 토지에 관한 공사로 볼 수 있으며, 공사대금 채권은 토지에 관하여 발생한 채권으로서 위 각 토지와의 견련성이 인정되므로, 유치권이 성립할 수 있다.”고 판결하였습니다.

 

수목식재 후 수목대금채권을 이유로 토지에 대한 유치권을 주장하였으나, 부정한 경우(청주지방법원 2015가합 20015호 판결)

 

수목을 이식하고, 수목대금을 받지 못한 A가 수목이 있는 토지를 점유하면서 유치권을 주장한 경우에 토지의 경락인이 유치권부존재확인을 구한 사안

 

위 사례에서 법원은 수목이 토지에 부합되어 독립한 물건이 아니므로, 유치권의 객체가 될 수 없다.”고 판결하였습니다.

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